PRATIQUE - Le démembrement de propriété permet de diviser un bien immobilier entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Ce système juridique permet notamment de réduire les droits de succession.
Lors d’un héritage, les droits de succession peuvent parfois poser problème. Il arrive que certains héritiers soient dans une situation financière faisant qu’ils ne peuvent pas payer ces droits. Une question se pose donc: Comment réduire les droits de successions? L’une des solutions peut être le démembrement de propriété. Mais avant de détailler cette opération juridique, il est important de bien expliquer comment se décompose un bien immobilier. Lorsque vous êtes propriétaire, vous êtes détenteur d’un droit de propriété. Celui-ci se décompose en trois éléments: l’abusus, l’usus et le fructus. L’abusus représente la nue-propriété, tandis que l’usus et le fructus constituent l’usufruit du bien. Si vous détenez la nue-propriété, vous disposez de ce bien immobilier et pouvez par exemple le vendre. Ceci n’est pas possible si vous en détenez seulement l’usufruit. Mais dans ce cas, il est possible d’occuper le logement concerné ou éventuellement de percevoir les loyers si celui-ci est placé en location. En résumé, le nu-propriétaire n’utilise pas directement un bien immobilier, mais en dispose, tandis que l’usufruitier est bien souvent l’occupant des lieux.
Pourquoi procéder à un démembrement de propriété?
Tout l'intérêt du démembrement de propriété réside dans les avantages fiscaux qu'il peut induire. Dans le cadre d'une transmission d bien immobilier, il permet de réduire très nettement les droits de succession, voire de donation. En effet, ces droits sont calculés en fonction de la nue-propriété. La valeur de celle-ci va dépendre de l'âge du nu propriétaire. A titre d'exemple, si vous avez entre 41 et 50 ans, la nue-propriété va représenter 40% de la valeur totale du bien, les 60% restants composant l'usufruit. Si vous avez entre 61 et 70 ans, ces valeurs sont respectivement de 60% pour la nue-propriété et 40% pour l'usufruit. En résumé, plus vous êtes jeunes au moment ou vous transmettez votre patrimoine ( succession ou donation), moins les droits de succession seront élevés. A noter un autre avantage fiscal non négligeable pour le nu-propriétaire, le fait qu'il n'est pas imposable sur un bien détenu en nue-propriété, l'impôt étant redevable par l'usufruitier.
Les avantages du démembrement de propriété pour l'usufruitier et le nu-propriétaire.
Comme évoqué ci-dessus, le démembrement de propriété est une solution juridique intéressante pour transmettre un patrimoine immobilier à moindre frais. Ce système comporte également des avantages pour les deux parties. En ce qui concerne l'usufruitier, il peut occuper le bien ou le mettre en location et percevoir les loyers. Il n'a pas à supporter la charge des travaux dits exceptionnels ( toiture, étanchéité, murs de soutènement…) qui dépendent du nu-propriétaire. De plus, sur le plan fiscal, il ne déclare que la valeur de l'usufruit et non de la totalité du bien. Pour le nu-propriétaire, cela représente aussi des économies puisque les charges et taxes sont payées par l'usufruitier, celui-ci devant de plus assurer l'entretien courant du logement ( hors travaux exceptionnels). Il n'a pas à intégrer ce bien à sa déclaration de patrimoine et peut en récupérer la possession pleine et entière en terme de l'usufruit. Le démembrement de propriété peut donc se révéler avantageux pour les deux parties.
Qu'en est-il de l'achat en démembrement de propriété?
Le démembrement de propriété ne concerne pas seulement les donations ou successions. Ce système juridique peut également être appliquée sur l'achat d'un bien immobilier et permettre ainsi de devenir propriétaire à moindre cout. Dans ce cas de figure, l'usufruitier et le nu-propriétaire payent chacun leur part, le nu-propriétaire devenant légalement propriétaire à 100% au moment de la fin de l'usufruit, dont la durée peut être variable et fixée par avance. Cette forme de démembrement simple peut favoriser l'accession à la propriété d'un enfant, celui-ci se portant acquéreur de la nue-propriété et ses parents de l'usufruit. Au décès de ceux-ci ( ou à la fin de la période préalablement définie), l'enfant devient ainsi propriétaire sans droits de succession. Pour les couples, qu'ils soient en concubinage, pacsés ou mariés, la solution peut consister en un démembrement de propriété croisé, chacun se partageant l'usufruit et la nue-propriété du bien concerné. Au décès de l'un des conjoints, le démembrement de propriété croisé va permettre au conjoint survivant de bénéficier de l'intégralité de l'usufruit? Cela peut lui permettre de continuer à vivre sur place ou d'éventuellement mettre le bien immobilier en location. A notre que, comme pour toute opération de démembrement de propriété, cela nécessite de passer par un notaire, seul habilité à valider un tel acte juridique.
A bientôt pour un nouvel article,
David
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